近几年来，我国的房地产业发展迅猛，但房地产商依靠银行贷款开发房产早已是公开的事实。房地产业已成为我国经济增长的支柱产业,必须从长远考虑而不是一时救急,信托的介入拓宽了房地产业的融资渠道，并参与房地产的开发和运营。
一、我国房地产信托的主要类型
1、信托贷款
信托贷款主要指信托投资公司通过推出资金信托募集到资金后贷给房地产企业，它是目前我国房地产信托的主要品种。信托贷款主要有三种具体方式：一是债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托投资公司，其以购买信贷资产的途径间接参与房地产业。二是前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。三是主要贷款，即通过信托贷款直接参与房地产企业开发的具体项目。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；贷款利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(如信托合同不超过200份)等。
2、股权投资信托
股权投资信托主要指信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。中国人民银行121号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低要在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上，这就造成了房地产企业的贷款困难。作为一种新的信托品种，2003年房地产业运用股权投资信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：（1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置通常有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。股权投资信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资人)谋取较好的投资收益，信托投资公司本身也从中获取一定的信托报酬。（2）通过股权投资信托得到的股权具有拥有表决权的优先股的性质，如果信托投资公司在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，就能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。但是一般此类股东每年的回报率在增资合同中是固定的，不参与利润分成。
3、财产信托优先受益权转让
财产信托优先受益权转让主要指房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金。中煤信托(中诚信托的前身)于2003年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个财产信托优先受益权转让的实例。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权。在财产信托期间，荣丰公司在其受益权中设立部分优先受益权，并委托中煤信托以向投资人发行受益权证的形式，将该部分优先受益权出售给投资人，投资人优先于荣丰公司对信托财产享有这部份权益。在优先受益权人取得全部本金和收益之前，荣丰公司不得参与任何分配。这为荣丰公司融集资金近1.8亿元。这种融资方式的最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。中煤信托推出财产信托优先受益权转让后得到管理层的默许。
二、我国房地产信托的发展趋势
从上述分析不难发现，我国的房地产信托实践无论在实际操作上还是在立法上都开始体现出向REITs发展的趋势。首先，实践中虽然房地产信托贷款的总量仍然占据整个房地产信托的绝大多数， 但是相比前几年较为单一的信托贷款模式而言，已经有了许多的创新，如股权投资信托、财产信托优先受益权转让等等。特别是联华信托于2005年1月推出的可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”，显示了我国信托业对于REITs的探索已经进入了实质性阶段。从信托新产品的推出时间来看，我国信托业正在努力转变当初比较单一的信托贷款的房地产信托模式，而已经在世界范围内经过较长时间实践检验的REITs模式将成为我国房地产信托的较为理想的运作模式。其次，从最新的专门针对房地产信托业务的《房地产信托办法草案》的相关规定也可以看出，REITs已经进入了我国信托监管层的视野。这不仅说明了实践中我国信托业有向着REITs发展的趋势，而且也说明了REITs模式已经在一定程度上得到了我国信托监管层的认可，它也希望通过立法，引进REITs的先进理念和运作模式来引导我国的房地产信托健康、良性的发展。综上所述，REITs将成为我国房地产信托的发展趋势。
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