近几年的房地产市场可谓是资本“汹涌”，“一浪高过一浪”。分析人士表示，外动辄携数千万美元强势介入中国房地产市场，也给这个原本资本竞争就很激烈的市场带来更浓的火药味，在强力推动了房地产发展的同时，亦造成了市场的进一步泡沫化和民生的高度担忧。数据显示，仅仅2007年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。如果具体到地方情况可能更为严重，2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中，有一半企业投资的是房地产项目，外资实际到位达16915万美元，占同期全省利用外资总计的79.3%。
基于此，中央政府的宏观调控政策，从银行汇率到外汇管制，以及外资的市场准入，无不是层层跟进，大有不达目的是不罢休的势头。特别是作为已经占有20%资本比例的外资，更是成为中央政府的监管的重点。
中央六部委限制外资联合文件
早在2006年7月，建设部、商务部、发展和改革委员会、中国人民银行、工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该文件明确指出，“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。”对于境外机构和个人购房则提出严格限制，主要有：
一、境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
二、符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经批准证明）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
三、外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
外汇管理局和建设部的外汇政策
2006年10月20日，国家外汇管理局和建设部联合发布了规范房地产市场外汇管理有关问题的通知（汇发[2006]47号），对于境外机构和个人的外汇购房进行了详细的规定。
一、境外机构在境内设立的分支、代表机构在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房的情况：
（一）从境外汇入购房款的，申请，经外汇指定银行进行真实性审核购汇申请，并确认满足如下文件时，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；
3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；
4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，在满足上一条的申请文件外，外汇指定
银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。且，境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、满足在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、有效护照等身份证明；
3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；
4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条上一款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
需要指出的是，经过笔者近日电话调查显示，上海市内房地产交易中心仅仅对外籍人士的护照证明和年满一年的劳动合同和学籍证明进行程序性审查，并不对护照的进入境的海关登记和劳动合同或学籍的真实性进行实质性审查。如此，外籍人士几乎可以不受任何限制的购买国内的自住、自用商品房，条件就是有一份带有任何单位的劳动合同和学籍证明即可。笔者风闻不少的外籍人士采用该手段进入国内的房地产领域投资的。
三、港澳台居民和华侨，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：
（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：
1、商品房销售合同或预售合同；
2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；
3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留港澳台居民和华侨境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条上一款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
四、境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：
1、申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；
2、原结汇凭证；
3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；
4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。
五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：
（一）购汇申请书；
（二）商品房转让合同；
（三）房屋权属转让的完税证明文件。
六、外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
七、境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。
八、境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。
九、外汇指定银行应当按照本通知的规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。
外汇指定银行应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，并于每月10日前，将上月情况按照附表一格式报送所在地外汇局。
关于外资投资房地产的规定
相比较境外机构和个人购买自住、自用商品房，中央政府各部委加大了外资投资房地产的监管力度，严格了市场准入和自有资本使用比率，并采用外汇登记及资本项目结汇和商务部备案密切相结合的做法，截断了外资的进一步的大规模涌入。具体文件见：
1、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函[2007]50号）；
2、国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（汇综发[2007]130号 ）；
3、国家外汇管理局和建设部规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 （汇发[2006]47号）；
4、2006年7月，建设部、商务部、发展和改革委员会、中国人民银行、工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）。
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