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| 房产法苑 |
| 2008年第8期 总第19期 |
| 我国廉租房的体系建立时间较晚，笔者认为正是由于廉租房体制的缺失和不到位，造成了目前许多法官的退而求其次的做法。笔者认为，如果我国建立了成熟的廉租房制度，真正做到“居者必有其屋的”的地步，则这个问题将迎仞而解。 |
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| 本期导读 |
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★ 导读标题
·破解离婚不离房的法律困境
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| 破解离婚不离房的法律困境 |
| （北京市君泰律师事务所 周小云律师） |
案例：
甲（男方）与乙（女方）因感情不和，无法继续共同生活，甲方诉至法院要求离婚，并请求法院分割两人唯一的夫妻共同财产——一套两居的住房（登记在甲方名下）。经法院查明，两人皆收入不高，婚后夫妻感情逐渐恶化，乙方亦认为无法继续生活在一起；两人除一套两居的住房外，并无其他夫妻共同财产。法院判决，准予两人离婚，该套住房大间及阳台归女方所有，小间归男方所有，厨房、客厅、卫生间、过道等归两人共同共有。
这个判决，乍看上去很公平，按照夫妻共同财产原则上平均分割，但适当照顾妇女的权益，对女方相应的多分，且亦有相关的司法解释作为参照（《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》“五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住?答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住 ；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。”）。
似乎法院圆满的解决了纠纷，当事人如其所愿离了婚，并分割了夫妻共同财产，各方都很满意，皆大欢喜。但是，事实却并不如此。
在实务中，当法院做出如此判决后（很多法院本基于善意，做出大量类似的判决），会发生以下问题：
一、房管机关无法按照该判决对房屋产权做出相应的变更登记。
当本案的乙方拿着法院的判决，到房屋登记机关去要求变更房屋登记时，房屋登记机关告诉乙方，无法按照这个判决的内容进行登记。我国的房屋产权证，是格式化的权证，产权证的登记事项和栏目，都是按照相关的法律法规事固定下来的。在房屋产权证上可以显示共有权人名字，共有的份额，但是无法把房屋具体部位进行分割，并显示归属。
二、造成了离婚不离屋的局面，不利于保护妇女儿童的权益，不利于离婚双方建立新的生活
夫妻诉至法院要求离婚，往往是双方感情严重恶化，并就财产问题、子女抚养问题无法达成一致的情形。在这种情况下，离婚后的双方大多数形如仇人，基本无继续共同居住的可能。
离婚不离房已经造成非常多地妇女儿童受到侵犯的案例。在现实生活中我们经常看到相关报道，男方无故殴打女方和孩子；时常骚扰女方，经常带三陪女、闲杂人等到共同居住的地方，做出寡廉鲜耻的事情；甚至强行要求女方同居，强奸女方。
在重庆就发生过男方用斧头砍死女方和孩子的恶性案件。
法院一旦判决离婚不离屋，也会给双方造成极大的不便。在现实生活中，这类判决加剧了离婚后的双方在生活中的摩擦，也引发了大量的刑事案件。笔者就曾经接待过一个温温尔雅的男同志咨询，该同志称法院判完后，女方回家就把他的衣物统统丢出门外，坚决地表示要把他扫地出门，他也向法院申请过执行，报过警，但是法院和派出所的同志来了也只是劝诫，走后女方又故伎重演，他非常的苦恼。多次向法院诉苦，但得到的只是同情。
离婚不离屋，已在实践中证明了不利于保护妇女儿童的权益，不利于离婚双方建立新的生活。
三、离婚后的双方，无法处分判归其所有的房屋
从法院的判决可以看出，尽管双方离婚，但该房屋在离婚后依旧属于双方共有。
按照民法通则和物权法的规定，共有方式分为按份共有和共同共有。按份共有是指各共有人按其分配的份额对共有财产享有权利和分担义务的共有。共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有。
两者最显著的区别在于：
共同共有部分共有的份额，共有人只有在共有关系消灭后才协商确定各自的财产份额；而按份共有的共有人从共有关系一开始就有确定的共有份额。
法院对本案的房屋确立了一个分割方式，既大房归女方，小房归男方，离婚后双方对于房屋应是按份共有。
按份共有的权利人按照法律规定具有处分该共有份额的权利。按份共有权人处置共有份额的具体方式为对于相应的房屋以出租、转让、抵押、出资等进行处置。
但是，现实往往难如人愿。一方欲将判归其所有的房间出租给他人，另一方必然激烈反对，并采取各种行动进行抵制，承租方往往在这种情况下不愿意承租或继续承租，导致出租的不能。
至于抵押、转让、出资等处分方式，更加与现实格格不入。
根据物权法的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。同样问题就在即使一方有权出卖其份额，但是何人愿意和敢购买这样的房屋。至于抵押和出资等处分与转让一样处于法律上非常尴尬境地。
在分析以上种种不可取之处后，读者必然问有没有可以替代的更优方案呢？
我国廉租房的体系建立时间较晚，笔者认为正是由于廉租房体制的缺失和不到位，造成了目前许多法官的退而求其次的做法。笔者认为，如果我国建立了成熟的廉租房制度，真正做到“居者必有其屋的”的地步，则这个问题将迎仞而解。 新加坡和香港是世界上廉租房推广的最好的国家和地区。在20世纪60年代，新加坡和香港平民窟与富人区差距非常大，无房者在社会上无立锥之地，聚集在平民窟中，以棚板、麻袋等为屋。造成了社会的不稳定和剧烈的矛盾。新加坡和香港政府后大力推行廉租房，解决了影响社会发展的一个毒瘤，给他们的经济正常快速发展奠定了良好的基础。目前我们国家也处在一个高速发展的时期，城市化的速度日新月异，但是伴随着现代化过程是房地产市场价格惊人的暴涨，尤其以北京、上海、深圳等大中城市最为突出，一套住房动辄上百万，一个普通劳动者一辈子不吃不喝恐怕都无法担负起房屋购买的本金。这就是为什么法官们经常作出开篇的判决。如果我们国家大力发展廉租房，可以设想法官们将不再为离婚不离房而头痛了，可以判令经济条件稍好者，向政府申请廉租房，分得房产者按照政府颁布的租金适当补偿。
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（责任编辑：熊志新） |
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