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| 房产法苑 |
| 2008年第7期 总第18期 |
| 伴随着近年来房地产市场交易量的大幅增长，买卖双方之间的争议和纠纷也随之大量发生，涉及房屋认购书的纠纷占其中很大的比例，房屋认购书的性质及其中的定金条款也成了争议的关键。本文将对认购书的性质及其中的定金条款进行分析，并提出购房者在签订认购书时应注意的事项。 |
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| 本期导读 |
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★ 导读标题
·浅析房屋买卖认购书中的定金条款
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| 浅析房屋买卖认购书中的定金条款 |
| （文/岳雪玲） |
在房地产一手市场交易过程中，按照有关规定买卖双方须签署房屋土地管理局统一印制的房屋预售合同或者房屋买卖合同，在签订该合同之前，按照房地产市场的通常作法，买卖双方通常会签订一份房屋认购书，其内容一般包括买卖双方名称、房屋坐落、型号、面积、订购总价、定金、签署预售合同的时间等条款。
在实践中，房屋认购书的格式及内容通常由开发商自行制订。一般都约定在签订认购书后，开发商将在一定的期限内为买方保留标的房屋，不得另行售予他人；如果买方未按认购书约定的时间签订房屋买卖合同，则卖方将不再为其保留标的房屋，并且有权没收买方已交纳的定金。
但是，因认购书造成的纠纷却随之而来，其中约定的定金条款也成为双方争议最多的条款。
一、认购书不同于买卖合同
认购书的担保作用与房屋买卖合同中定金条款不应相混淆，有必要重新诠释《认购书》在购房法律活动中的性质与作用。从定金的性质来看，定金是我国担保法明文规定的一种债的担保方式，对保障债权的实现具有很大保障作用。由于担保合同是主合同的从合同，因此定金担保合同也为从合同，我国担保法第5条对此作出了明确规定。所以，定金合同具有从属性。所谓从属性，指担保之债与被担保之债形成主从关系。担保之债是从债，被担保之债是主债；担保之债是对主债效力的补充和加强，受主债效力的制约。主债无效，担保之债亦不存在；担保之债随主债的终止而终止。
而现在通行的《认购书》无非是限制购房者(债务人)必须缴纳首付款签订房屋买卖合同，否则丧失定金，其确保售房者(债权人)利益。可见，其定金所担保的主债务(购房行为)还没有发生。因为至此，双方尚未签订具有法律效力的房屋买卖合同，即主合同不存在，因而作为规定其内容的从合同(定金合同，即《认购书》)亦无效。应该明确《认购书》中的主债是确定符合某些条件的房屋，房屋买卖合同中的主债是房屋购买行为。因此，认购书的担保作用决定了其不同于房屋买卖合同。
但是当然，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、对认购书中规定的定金的处理
1、定金和订金
认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。
2、定金的处理
一般来说，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
三、签订认购书时的注意事项
1、为了保护自身的合法权益，买受人在签订房屋买卖合同之前最好不要签订含有定金条款的认购书；若不得已签署时，也要认真审查，适当补充完善，将定金的担保范围加以调整，并与开发商仔细约定“定金”在各种情况下处理的方式；或者是对认购书中的定金条款另外作出特别约定，特别是要约定好定金退还的条件或情形。还应特别注意防止开发商在房屋升值的情况下恶意将房屋另售他人的情况。 2、人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单的根据认购书中的定金条款进行推论，认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金而损害买受人的合法权益。
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（责任编辑：熊志新） |
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