| |
| 房产法苑 |
| 2008年第6期 总第17期 |
| 房屋买卖“黑白合同”是合同双方当事人为了规避法律而签订的。那签订黑白合同有什么法律风险呢？本文将从分析“黑白合同”的定义出发，来分析之。 |
| |
| 本期导读 |
|
★ 导读标题
·房屋买卖“黑白合同”的法律风险
|
|
| 房屋买卖“黑白合同”的法律风险 |
| （文/徐雪强） |
在房价高涨，房地产市场拐点是否出现的当前，对于资金不足的人们来说，二手房将是一个不错的选择。二手房在交易过程中，需要产生许多的税费（上期期刊文章已有介绍）。
为了规避税费或为了多套取银行贷款，买卖双方在二手房买卖过程中往往会考虑签订“黑白合同”。那什么是“黑白合同”呢？“黑白合同”又有“阴阳合同”之称。所谓“白合同”就是合同双方送至房地产交易中心登记或申请银行贷款，只供交易登记或贷款使用；“黑合同”则是双方私下留存的记载真实交易价格的。说得通俗一点，就是白合同是用来公示于众骗人的合同，其并不反映合同双方当事人的真实意思。黑合同才是真正能体现合同双方当事人的真实意思的表现形式。
例如：在2005年5月之后，卖房人面临营业税的问题。按规定，出售购买不足五年的房屋，要缴纳成交价的5.5％的营业税。如果上家想在五年内出售房屋的话，就可能想法子减少登记成交价，将原来80万元的成交价写成60万元，用60万元的合同去办理过户手续，剩余20万元差价所产生的营业税、个人所得税及土地增值税等税费就被轻易避掉。而买家为多从银行贷到款，将合同成交价由100万元写成110万元，按贷款七成的话，可从银行贷款77万元，那么首付就只要23万元就可以了。如果是按实际成交价的话，那么该买房人只能从银行贷款到70万，此时，该买房人就需要缴纳30万的首付，即增加了7万元的首付压力。这时，买家就会要求卖家签订黑白合同，110万元的合同拿去登记和贷款，而100万元的合同则由双方留存。
从法律角度来讲，“黑白合同”是为了规避法律或银行的规定，是一种违法的行为。产生争议时，由于双方对合同价格各执一词，自然会主张对自己有利的价格，最终可能因此诉至法院。上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明后一份合同价是为规避税费及骗取贷款等原因而签订。但要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为后一份合同是虚假的，谁就应当承担举证责任。实践中，这样的规定并不全面，因为“黑白合同”同时签订的现象经常发生，前后时间难以认定。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。比如，买家为多贷款而将合同价写高，若卖家持“白合同”要求买家多付房款，这时买家就应当承担举证责任，说服法官“白合同”上的价格是虚假的。
就上述举例而言，表面上看买卖双方避掉了20万元差价所产生的税费，但实际上对卖方新增了买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的20万元，那么卖方将会陷入尴尬境地。卖方一旦催讨不成向法院起诉，不仅会因交易行为违规而被判定为“无效合同”，而且会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚，其结果将是“偷鸡不成蚀把米”。
对买方来说，也存在风险。仍就上述举例而言，买方实际支付购房款80万元，而购房合同上的价格是60万元。如果买方将来转让出售，将独自为本应交易双方共同承担的20万元差价付出代价。根据政策规定，房产转让出售时，按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。 那么，“黑白合同”与“补充合同”是不是一回事呢？这有明显的区别。白合同和黑合同是两个独立的合同，其中白合同只用来登记，而黑合同是双方真实交易的合同。白合同是为了规避法律而签订的，当然了白合同也未必就是非法合同。白合同也不是对黑合同的部分修改，黑白合同不是彼此的补充和完善，不具有从属性。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。在二手房的交易中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。因此要将黑白合同与补充合同区别开来。
|
| 重要声明： |
|
| 在任何情况下，本刊所记载之信息或所表达之意见均不构成本所向任何客户出具的法律意见的组成部分。本所对使用本刊及其内容所引发任何直接或间接的损失均不承担任何责任。 |
（责任编辑：熊志新） |
|
|
