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根据我国《民事诉讼法》第34条第1款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这就是法律对不动产专属管辖的规定。在司法实践中，在对“不动产纠纷”的理解上产生很大争议，笔者就此问题发表以下自己的看法，供参考。
一、司法实践中炯然不同的两种观点
举一简单案例说明：甲与乙签订房屋买卖合同，房屋在丙地，当事人在合同中约定由甲方所在地法院管辖，后甲逾期交房，乙按照合同约定条款向甲方住所地人民法院起诉，要求甲支付逾期交房的违约金，甲方在答辩期间提出管辖权异议，认为应由不动产所在地（丙地）法院管辖。对该案应该由甲方住所地还是丙地人民法院管辖即是否属于专属管辖，产生的争议很大，主要观点有以下两种：
第一种观点认为，所涉不动产纠纷不管是什么案由和法律关系，全部应由不动产所在地人民法院管辖。其理由是：我国民事诉讼法第34条规定的很明确，这是考虑到此类案件的特殊性，而排除了一般地域管辖，主要是为了便于法院进行调查、勘验，及时查明案件，也为了便于案件得以顺利执行，同时借鉴国际立法惯例，就我国民事诉讼法规定来看，不动产纠纷提起的诉讼均应由不动产所在地人民法院管辖。
第二种观点认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，仅就不动产物权之诉讼专属于不动产所在地人民法院管辖。其理由为因不动产而引发的债权诉讼并不直接以不动产上的物权为诉讼标的，纠纷的结果并不侵犯国家领土权、民主权。很多时候不动产债权纠纷的不动产所在地与原、被告之住所地均不一致。为便于当事人在发生纠纷后能够就近、就地、及时向人民法院起诉以求得法律上的保护，和便于人民法院行使审判权，故不动产债权纠纷应遵循“两便原则”，采取任意管辖主义，适用一般地域管辖。
二、法国和德国对房地产纠纷案件管辖的规定
1、《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权诉权、债权诉权与混合诉权，仅就其中的不动产物权诉讼的案件专属管辖。
2、德国对不动产专属管辖的规定。在不动产纠纷专属管辖问题上，德国的规定最为详尽，《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产专属审判籍第24条规定：“（1）主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。（2）关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖。”对于上述诉讼以外的不动产上牵连事件的诉讼，该法第25条规定“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求迟延给付的诉讼时，都可以向不动产的审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”
三、对不动产专属管辖的理解
综合各国规定及我国司法实践，在不动产专属管辖问题上比较一致的意见是不动产物权纠纷案件专属于不动产所在地法院管辖。不动产物权一般包括不动产所有权、房屋典权、地役权、建设用地使用权、农村承包经营权、不动产的抵押权等。对于与不动产物权相关联但不涉及物权权属的诉讼是否适用专属管辖争议很大，司法实践中最常见的是对不动产不涉及权属的买卖纠纷的诉讼，如，上面提及的案例，许多律师或法官认为：如果不涉及到房地产权属，即对不动产物权权属没有争议，只是不动产合同的一般违约诉讼，就不应该适用专属管辖的规定，应当适用合同履行地或被告住所地的一般地域管辖的规定。笔者不赞同这种观点，因为，从我国民事诉讼法34条规定的条文内容原意来理解，是指无论不动产物权权属还是与不动产物权权属相关联的纠纷，均应由不动产所在地人民法院管辖，法律条文中并没有只有涉及到不动产物权权属的纠纷才由不动产所在地法院管辖的意思表示，因此，即使当事人只提出不动产非权属的违约诉讼，也应该由不动产所在地的人民法院管辖。所以，上述案例中因为当事人违反专属管辖的法律规定导致约定管辖的条款无效。2007年10月29日由最高人民法院审判委员会第1438次会议讨论通过《民事案件案由规定》，自2008年4月1日起施行，其专门规定了物权类案件案由。在物权法实施之前，法律上没有规定物权制度，以前的《民事案件案由试行》只将物权类案件作为权属类纠纷进行了规定。新的《民事案件案由规定》根据物权法的规定，将物权类纠纷与人格权、债权等民事案件并列为专门的民事案由类型，使物权纠纷案件的重要性得到充分重视，为物权法的顺利实施创造了良好条件，但不能也不应该由其来解决不动产纠纷的专属管辖问题，因为，有权对法律做出修改的机关只能是全国人民代表大会及其常务委员会。
笔者认为，随着我国市场经济的快速发展，涉及不动产合同纠纷的案件，尤其是商品房买卖纠纷案件已经呈现大量上升的趋势。因此，从一定意义上讲，对这类案件应该从方便诉讼的原则出发，不局限于仅由不动产所在地法院管辖，可以以适用合同纠纷案件的地域管辖为补充，对不主张不动产物权权属的房屋买卖合同纠纷，可以适用一般地域管辖，即可以由被告住所地和合同履行地法院行使管辖权。为解决实践中存在的问题，笔者建议我国民事诉讼法在不动产的专属管辖问题上应该进一步做出更加明确具体的规定。具体可以参照德国的做法，即将不动产诉讼分为不动产物权诉讼与不动产上关联事件诉讼两大类，明确规定前者由不动产所在地法院管辖，后者则赋予当事人有选择管辖法院的权利。
以上是笔者对不动产专属管辖的理解，可能有失偏颇，望得到指正。
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