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| 房产法苑 |
| 2008年第10期 总第21期 |
| 不动产的预告登记制度作为一种将债权物权化的特定方式，对防范“一房二卖”纠纷、培养交易诚信机制有重要的现实意义。同时，该制度保护了己订立合同却暂时难以进行不动产登记的不动产权利受让人的利益,填补了债权与物权之间的空隙,使民法的体系得以顺畅发挥功能。本文将对该制度进行简单的介绍。 |
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| 本期导读 |
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★ 导读标题
·浅析不动产的预告登记制度
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| 浅析不动产的预告登记制度 |
| （文/岳雪玲） |
不动产的预告登记制度是德国中世纪民法创立的制度，《德国民法典》予以了继承，随后瑞士、日本和我国台湾地区的民法也采纳了该种制度。我国在物权法颁布以前，关于不动产预告登记制度的规定主要体现在《城市房屋权属登记管理办法》和《土地登记规则》当中，但是它们都把登记的范围局限在已经完成的、现实的不动产物权，对于尚未实现的，将来发生的不动产物权变动是否可以进行预告登记未作明文规定。2007年3月16日，第十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法的第20条规定了一项新的登记制度即不动产登记制度，即我国第一次以国家立法的形式对预告登记制度作出明确规定，引起了法律学界和实务界的广泛关注和激烈的讨论。
1、不动产预告登记制度的含义
所谓不动产预告登记，就是通过相关部门的登记，对预告登记义务人即不动产卖方或抵押人等处分不动产的权利加以暂时性地限制的制度，以保障不动产交易安全而进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权的行为归于无效，以保障将来物权的实现。我国的《物权法》第二十条“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该规定即为不动产预告登记制度在我国法律中的体现。
2、不动产预告登记制度的必要性
在不动产交易市场上，长期以来“一物二卖”甚至“数卖”的现象屡见不鲜，在房屋买卖当中尤其明显。例如：甲向乙购买一房屋，双方签订了房屋买卖合同，尚未进行房屋产权过户登记前房价上涨，于是乙将房屋以高价卖给了丙并办理了过户登记手续，此时甲因未办理房屋过户登记手续，只享有针对该房屋买卖合同上的债权请求权，而丙则因办理了产权过户登记，享有的是现实的房屋所有权。因此，甲不能以自己的债权对抗丙已取得的物权，仅可依房屋买卖合同请求乙承担违约责任。
不动产的预告登记制度由于赋予了购买者的债权请求权具有物权的排他效力，使得该债权具有了准物权的性质，因此预告登记义务人的任何违背预告登记内容的处分均为无效，从而避免不动产物权人“一物二卖”或“数卖”，一定程度上保障了不动产请求权人的利益。
此外，进行不动产预告登记还可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，第三人在获知该信息后，能够警惕交易风险，避免卷入不必要的纠纷当中。因此，不动产预告登记制度可以保证交易活动正常进行，交易双方可以充分了解该不动产的权属状况，从而达到维护交易安全的目的。
3、进行不动产预告登记的条件
首先，需要预告登记的事项应当是依法可予登记的内容，比如商品房的预购及将预购商品房进行转让、以预购商品房或在建工程设定抵押、以及转让、抵押二手房等；
其次，预告登记的目的应当是为了暂时性地限制预告登记义务人即不动产卖方或抵押人等处分不动产的权利，使得权利人将来变更物权（比如办理过户）的请求能够实现，以保障不动产交易安全而进行的登记
再次，预告登记的范围和内容应当有合法的依据，例如在房屋买卖交易过程中，买卖双方应持双方签订的《房屋买卖合同》，方能进行进行不动产的预告登记；
最后，预告登记的申请人必须是符合相应条件的当事人。自然人是办理需持身份证及复印件，如果是代为办理，则需持授权委托书；法人需要办理不动产预告登记的，则需持盖章的法人营业执照及法人的身份证及复印件方能办理。
4、不动产预告登记制度的缺陷
《物权法》规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定说明预告登记具有临时性。虽然该预告登记可使所登记的债权获得保护，但预告登记本身并不能替代正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。否则，一旦经过了该三个月的期限，预告登记权利人的权益将失去保护。当然，如果预告登记权利人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张撤销该预告登记。不动产预告登记三个月的保护期经过后或者依预告登记权利人的申请被撤销后，预告登记权利人或者贷款银行的权利如何保护，《物权法》并未规定。不过，在实践中，如果在物权变动登记条件不成就而三个月的保护期经过的情形下，可以重新申请预告登记，预告登记的权利人将继续享有三个月的权利保护期。所以，购房人和贷款银行对预售房产和按揭房产何时可以办理房产证和抵押登记手续等情况并不清楚，如果超过了物权法规定的三个月期限，预告登记就会失效，而购房人和贷款银行就很可能因此遭受重大的经济损失。
我国《物权法》规定的不动产的预告登记制度是通过登记，对预告登记义务人即不动产卖方或抵押人等处分不动产的权利暂时性地加以限制的制度，是保障不动产交易安全的重要措施。然而，我国的《物权法》毕竟制定伊始，其中还有诸多规定缺乏实际的操作指引、或者尚不能够符合实际需要，这需要一个过程。随着实践和理论的逐步发展，《物权法》会在实践的引导下进一步得到完善。
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（责任编辑：熊志新） |
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