直接转让房产的行为属于销售不动产，涉及到转让方和受让方的税种共包括5个，即营业税、土地增值税、印花税，企业所得税、契税。在处分房产中，通过何种合法方式，可以节省有关税费？本文结合有关法律法规，从实践角度出发，对此进行了分析。

★ 导读标题

·房产处分的税收筹划

一、直接处分房产需要缴纳的税收

　　直接转让房产的行为属于销售不动产，涉及到转让方和受让方的税种共包括5个，即营业税、土地增值税、印花税，企业所得税、契税。

二、对公司拥有的房产通过股权转让方式处分

　　通过股权转让方式处分房产，可以节约营业税、土地增值税。根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号），对股权转让不征收营业税。股权转让也不涉及土地增值税。

三、可以将房产作价出资，然后转让股权，间接实现房产处分

　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。通过投资然后转让股权的方式处置房产可以节约营业税。
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

附件：
　　1、财政部、国家税务总局于2003年1月1日起执行《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）规定：
　　一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　二、对股权转让不征收营业税。

　　2、财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）中规定
　　一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
　　二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
　　三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
　　四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况:
　　(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
　　(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
　　五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
　　六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
　　七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
　　八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
　　(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
　　(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
　　九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
　　十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
　　十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
　　十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
　　十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。
　　十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
　　十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
　　十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。
　　十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)适用范围的问题。
　　该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。

　　3、财政部、国家税务总局《关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》（财税[2006]142号）中规定：
对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85％以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50％以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50％以上的国有控股公司。
　　以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本通知规定的范围。
　　该通知自下发之日起至2008年12月31日止执行。该通知下发前发生的符合本通知免征契税规定的房地产权属转移行为，尚未征收契税的，不再追溯，已做征税处理的，已征税款不予退还。

 金 融 法 苑

2008年第8期 总第19期